16+
Пятница, 14 июня 2024
  • BRENT $ 82.78 / ₽ 7369
  • RTS1137.77
26 сентября 2023, 08:00 Недвижимость

Новые российские города, часть I: экономика, которая решает все

Лента новостей

В списке новых городов, которые современная Россия предполагала построить с нуля, не до конца реализованных, неудачных и просто несостоявшихся замыслов куда больше, чем состоявшихся и удачных. И все-таки если новые города появляются, значит, это кому-нибудь нужно

Вид Читы.
Вид Читы. Фото: Антон Новодережкин/ТАСС

На VIII Восточном экономическом форуме губернатор Забайкальского края Александр Осипов и президент ГК «Основа» Александр Ручьев подписали соглашение о реализации масштабного проекта Чита 2.0*. Речь, по сути, идет о создании нового современного города с бизнес-кластерами, научно-техническими центрами, образовательной и медицинской инфраструктурой, развлекательными и спортивными объектами, комплексом объектов культуры и так далее. Объем инвестиций в первую фазу реализации составит 30 млрд рублей.

По словам Александра Ручьева, ГК «Основа» выбрала этот регион по трем основным причинам. «Первое — это ворота в Китай. Второе — это креативность, визионерский подход и восприимчивость к новым веяниям губернатора края и его команды. И, наконец, третье — это огромная территория, которая позволяет реализовать новый подход к градостроительству, чего не позволяют участки площадью 100, 200 или 300 гектаров. Территория, которую нам дали под развитие, даст возможность создать совершенно новую креативную архитектуру, урбанистику, насытить эту агломерацию мощными центрами притяжения, образования, досуга и спорта. Мы думаем, что это будет некий будущий стандарт построения городских пространств», — говорит глава ГК «Основа».

В беседе с BFM.ru он подчеркнул, что в концепции Читы 2.0 за основу взяты принципы 15-минутного города, при этом уникальность ландшафта будет сохраняться за счет сочетания двух типов застройки: малоэтажного строительства высотой не более трех этажей по периметру и высотной в центре. По замыслу в городе не будет среднеэтажных домов, что позволит создать кластерную застройку с урбанистическими блоками, соединенными между собой парковыми зонами.

Александр Ручьев президент ГК «Основа» «Чита 2.0 — большая городская агломерация, территория которой примерно 1200 гектаров. Может быть, прям для города это маловато, но агломерация — да, вполне. И тут нас ждет множество принципиальных отличий от просто застройки большого масштаба: создание центров притяжения и кластеров мест приложения труда, проектирование сбалансированной инфраструктуры, от инженерной и транспортной до социальной, спортивной, досуговой — безусловно, это очень сложная работа. Проектную стадию на уровне градплана, концепции, проекта планировки мы профинансируем сами, а дальше будем искать комбинированные источники финансирования: что-то даст бюджет, что-то придет, возможно, по проектным линиям (от ВЭБа, например). И мы точно знаем, что это будет проект яркой архитектуры. Создавать ее будет, конечно, не один человек, один такое не потянет — это будет команда, которая сейчас находится в процессе становления. Никаких конкурсов мы объявлять не будем, потому что знаем всех игроков и понимаем, кому что предложить, а во главе команды будем стоять сами. Что касается денег, считать надо после того, как появится вся документация, но проект будет долгим, не менее 30 лет. И он мне очень нравится — и по самой задумке, и по масштабу вызова».

Кстати, Александр Ручьев не скрывает, что на форуме предварительную концепцию создания Читы 2.0 удалось обсудить с одной из крупнейших строительных компаний Китая. И она выразила заинтересованность в проекте и своем участии в его реализации.

Еще одно громкое заявление о создании компании «Города будущего» и строительстве в течение ближайших десяти лет сразу 100 новых городов* сделали совладелец компании «Технониколь», основатель X10 Academy Игорь Рыбаков и основатель издательства «Аркаим», учредитель холдинга «АРК Девелопмент» Василий Курбацких. Согласно информации, прозвучавшей на втором съезде Конфедерации городов комьюнити (КГК), каждый новый город будет рассчитан примерно на 10 тысяч человек, на первом плане при его создании будет максимально комфортная среда для проживания, на втором — комплексное развитие территории.

«Несколько месяцев мы будем вести консультации с желающими присоединиться», — отмечает Игорь Рыбаков. Как гласит официальный пресс-релиз компании, «Города будущего» уже ведут переговоры с гендиректором ярмарки Open Village Владиславом Копицей и основателем Доброграда Владимиром Седовым. А первым проектом, который войдет в периметр компании, станет уже реализуемый Василием Курбацких «Город L-town» в Челябинской области.

В общем, сегодня точно есть повод поговорить о том, насколько часто в России появляются новые города и насколько оправданным выглядит их появление. Начать надо с того, что основных способов возникновения городов-новичков два.

Первый — когда городской статус присваивается возмужавшим и разросшимся селам и поселкам. Так случилось, например, с крупнейшим чеченским селом Курчалой, с поселком Строитель в пригородах Белгорода, с Кудрово и Мурино, которые воспринимаются как спальные районы Санкт-Петербурга, но на самом деле официально являются городами, с бывшими когда-то деревней подмосковными Котельниками — примеров немало. Кстати, обратные примеры российская история тоже знает: скажем, один из древнейших городов России Изборск на самом деле еще с 1777 года перестал быть уездным и стал заштатным городом, с XIX по XX век значился поселком, а теперь там просто деревня с населением под тысячу человек — что, впрочем, нисколько не умаляет ни исторических достоинств, ни современной значимости Старого Изборска.

Второй способ появления новых городов — это как раз их строительство, и тут российский опыт, прямо скажем, невелик и далеко не всегда позитивен. К тому же немалая часть проектов, которые в обиходе называются новыми городами, де-юре таковыми не являются, хотя, например, масштаб района Академический в Екатеринбурге стопроцентно сопоставим с новогородским.

В списке новых городов, заявленных к строительству в современной России, есть выглядевшее перспективным, но, увы, так до конца и не получившееся Новое Ступино в Ступинском районе Московской области. Есть еще менее получившийся скандальный город-спутник Краснодара, а, по сути, опять же новый городской микрорайон «Куб А». Есть «Экономик Сити» в Забайкалье — амбициозный, представленный в свое время на форуме MIPIM в Каннах, но затем замороженный проект, который многие с самого начала считали Нью-Васюками. Есть нереализованный на Каспии город-проект «Лазурный берег», есть оказавшийся воздушным замком «Город здоровья» на Ставрополье…

Чтобы все не выглядело так грустно, список более позитивных примеров, пусть куда более короткий, тоже имеется. Есть уже упоминавшийся Доброград во Владимирской области, продолжающий активно развиваться, но, правда, непонятно, сохранивший или уже оставивший попытки обрести статус города, до которого в нынешнем своем виде, конечно, не дотягивает. Есть задумка Сахалина Экополис: о конкурсе на разработку архитектурно-градостроительной концепции этого нового города Business FM подробно рассказывала в 2021 году.

Есть теперь Чита 2.0, в реальность которой хочется верить. Есть расположенный под Казанью город-спутник Иннополис — безусловно, самый удачный из состоявшихся замыслов.

Фото: Егор Алеев/ТАСС

Как отмечает ведущий аналитик консалтингового бюро Atlas Александра Тарханова, в современном мире среди архитекторов, градостроителей и урбанистов идея создания городов с нуля если и обсуждается, то обычно по итогам конкретных политических заявлений. Хотя сама тема достаточно многогранная и интересная, и привлекательность такой грандиозной затеи тоже понятна.

«В истории можно проследить немало периодов концентрированного появления новых городов. Они наступали в тот момент, когда два ключевых процесса — экономический бум и демографический рост — пересекались с политической волей. Периоды расширения империй, колониальные завоевания, промышленная революция приводили к урбанизации, а значит, неизбежному появлению новых городов, в том числе и запланированных сверху. Так что сама по себе идея создания городов с нуля вполне правомерна, вопрос — в каком контексте и для каких целей», — рассказывает Александра Тарханова.

По ее мнению, можно выделить несколько причин, которые толкали на создание новых городов. Первая и самая очевидная — это необходимость освоения новых пространств, на которые прибывает новое экономически активное население. Многие города в странах, которые когда-то были колониями, появились именно так.

Вторая — наоборот, перенаселение и перегрузка инфраструктуры уже существующих городов. «Во многом движение «городов-садов» (garden cities) возникло именно как ответ на проблему гиперурбанизации крупных мегаполисов в Великобритании и США. Один из самых успешных примеров «города-сада» — заложенный в 1920 году под Лондоном Уэлин (Welwyn), куда до сих пор стремятся переехать семьи с детьми», — отмечает эксперт. Третья причина — это создание новой столицы активно развивающейся страны: классические примеры — Санкт-Петербург, модернистская Бразилиа, Астана (хотя она во многом создавалась на базе бывшего Целинограда).

Рассказывая об удачном российском опыте, Александра Тарханова приводит все те же примеры. И тоже говорит о серьезных допущениях, которые необходимо принять, называя новые поселения городами.

Александра Тарханова ведущий аналитик консалтингового бюро Atlas«Новые города возникают и успешно развиваются там, где они действительно нужны по объективным социально-экономическим причинам. При этом разговоры о новых городах в Сибири или на Дальнем Востоке возникают регулярно. Кажется, что власти видят их как возможность освоения и экономического буста масштабных частей страны. Однако людей притягивают не сами по себе новые города, а возможности (и в первую очередь возможность работать), и только затем — новое жилье, качественные услуги, возможности для отдыха и обучения. То есть сначала должны возникнуть экономические драйверы и конкурентные рабочие места, привлекающие людей, для которых, в свою очередь, могут понадобиться новые города. На региональном, локальном уровне развитие новых городов возможно. Достаточно удачные примеры — инновационный центр Сколково и Иннополис. Но важно понимать, что это не совсем самостоятельные города, даже не города в полном смысле, а скорее все-таки новые районы Московской и Казанской агломераций. Интересен кейс Доброграда во Владимирской области — это частная инициатива, любопытно, как будет развиваться этот проект. Есть проект Экополиса на Сахалине, для которого уже разработали мастер-план. Но Доброград рассчитывает привлечь около 40 тысяч жителей, Экополис — до 25 тысяч. То есть это все-таки история про компактные поселения в уже урбанизированном пространстве».

Получается, считает эксперт, перед строительством нового города нужно четко и честно ответить на вопросы: «А зачем он нужен? Какую проблему мы хотим решить созданием нового города? И можно ли решить ее менее ресурсозатратными методами?» Продолжая тему новых городов, управляющий партнер проектно-консалтинговой компании «Новая земля», сооснователь Novaya Labs Юрий Милевский тоже говорит прежде всего об экономической целесообразности их появления. Ведь в России, в том числе в регионах с мощным ресурсно-производственным потенциалом, много сложившихся городов, в которых старый жилой фонд находится в плачевном состоянии, при этом уже есть инфраструктура для развития городской экономики.

Юрий Милевский управляющий партнер проектно-консалтинговой компании «Новая земля», сооснователь Novaya Labs «Строительство новых городов должно быть обоснованно, такое решение должно быть всесторонне взвешено. Если рассматривать идею новых городов с точки зрения административных задач, то они возникают в нескольких ситуациях — например, когда интенсивно растет население или есть естественные ограничения для роста существующих городов. Второй сценарий предполагает, что города возникают для реализации экономических и стратегических задач, например для освоения новых территорий, богатых полезными ископаемыми. Но здесь важно взвешивать все за и против, нужен ли новый город либо можно реализовать добычу ископаемых вахтовым методом, что дешевле и проще в долгосрочной перспективе. Если население не растет, нет необходимости освоения новых территорий для решения экономических задач, то непонятно, зачем нужны новые города».

Но если все-таки представить ситуацию, в которой может понадобиться строительство города с нуля, то важно продумать несколько начальных шагов, подчеркивает Александра Тарханова. Первый — принять тот факт, что очень долго такой проект будет полностью дотационным. Потребуются масштабные инвестиции, а доходов не будет почти никаких. Соответственно, следующий шаг — продумать финансовую модель, попытаться спланировать процесс развития так, чтобы каждый этап хотя бы частично генерировал доходы, которые будут вкладываться в следующие этапы.

Наконец, третий шаг — сделать качественный мастер-план с продуманным зонированием общественных и жилых пространств, транспортной системой. «Важно определить ключевые принципы и приемы. Хороший мастер-план не спасет от всех проблем, но поможет избежать многих ошибок и абсорбировать часть непредвиденных факторов», — утверждает Александра Тарханова.

BFM.ru решил поговорить с игроками рынка, которые принимали непосредственное участие в разработке концепции и создании новых российских городов. Справедливо ли считать, что такие замыслы должны иметь в основе прежде всего экономические обоснования? Какие возможности открываются перед создателями новых городов и с какими проблемами они сталкиваются? Их ответы на эти вопросы — в следующий раз.

*Есть в распоряжении BFM.ru

Рекомендуем:

Фотоистории

Рекомендуем:

Фотоистории
BFM.ru на вашем мобильном
Посмотреть инструкцию